Di solito sono usati a scopo turistico, ma potrebbero esserlo anche per motivi sanitari o di business. Sta di fatto che anche nel territorio aretino sono esplosi i dati che riguardano gli affitti brevi. Quelle locazioni che sono sotto una certa durata e che hanno una serie di caratteristiche.

Per normare il settore, non creare sacche di concorrenza sleale con chi questa attività la fa in modo professionale (e con partita Iva) ed evitare che sia un'area di lavoro al nero, è stata varata una normativa più stringente che si basa sull'art. 4 Decreto Legge del 24/04/2017 n. 50 modificato dalla Legge del 30/12/2023 n. 213 Articolo 1 co. 63.

Cosa sono gli affitti brevi

Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni. Possono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o attraverso intermediari immobiliari o gestori di portali telematici. Possono prevedere anche la fornitura di servizi di biancheria e pulizia dei locali.

Gli immobili a uso abitativo

Gli immobili a uso abitativo sono quelli con categoria catastale del gruppo A, a eccezione degli A/10 (uffici e studi privati). Attenzione: se la somma dei giorni di locazione tra le stesse parti supera i 30 giorni in un anno, è necessario adempiere agli obblighi di registrazione del contratto. Il titolare (proprietario, comodatario o sublocatore) deve essere una persona fisica e non può destinare più di quattro immobili a questa tipologia contrattuale. Questo per garantire che l’attività possa essere considerata al di fuori della sfera imprenditoriale.

Come affittare

O direttamente; o avvalendosi di intermediari immobiliari (agenti immobiliari o intermediari locali); oppure utilizzando piattaforme telematiche (ad esempio Airbnb, HomeAway, Booking.com e Wimdu). Per i servizi aggiuntivi, come la pulizia dei locali e/o la fornitura di biancheria, se non vengono considerati separatamente, il loro ricavato sarà soggetto allo stesso regime fiscale previsto per le locazioni brevi.

Le modalità di tassazione del reddito sugli affitti brevi

La tassazione avviene attraverso la cedolare secca che può essere al 21% per il primo immobile dichiarato nella dichiarazione dei redditi; e al 26% sugli affitti brevi derivanti dagli immobili fra il secondo e il quarto.

Dal quinto immobile in poi, diventerà obbligatorio aprire una Partita Iva. Le imprese, incluse quelle individuali, non possono aderire al regime di tassazione della cedolare secca. Chi si avvale di intermediari immobiliari che intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi delle locazioni, subirà una ritenuta del 21% all’atto della riscossione dell’affitto. Il beneficiario, in sede di predisposizione della propria dichiarazione dei redditi, dovrà indicare i canoni di locazione percepiti e le ritenute subite. Gli intermediari avranno l'obbligo di certificare al beneficiario mediante la c.d. Certificazione Unica le ritenute effettuate.

Le novità del Decreto Legge 145/2023 

La principale novità è costituita dal Cin, il codice identificativo nazionale. Tutte le imprese ricettive alberghiere ed extralberghiere, insieme alle locazioni turistiche brevi, dovranno avere un Codice Identificativo Nazionale. Per richiederlo dovrà essere presentata una specifica istanza sulla piattaforma telematica del Ministero del Turismo (attualmente non ancora accessibile). La richiesta dovrà essere fatta entro 60 giorni dalla pubblicazione dell’avviso sul sito del Ministero del Turismo, che attesterà l’entrata in vigore della banca dati.

I requisiti per ottenere il Cin

Nell’istanza si dovrà dimostrare il possesso dei requisiti stabiliti dall’articolo 7 del Decreto. Tra questi requisiti: • l’obbligo che tutte le unità immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti; • Inoltre, devono essere presenti estintori portatili a norma di legge, collocati in posizioni accessibili e visibili, soprattutto in prossimità degli accessi e delle aree di maggior pericolo. La disposizione prevede un’installazione in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, con un minimo di un estintore per piano.

Il Cin dovrà essere esposto all’interno dell’edificio dell’appartamento o della struttura locata e dovrà essere indicato in tutti gli annunci pubblicati e comunicati. L’obbligo si estende anche a chi svolge attività di intermediazione immobiliare o turistica e ai gestori di portali telematici. Durante l’esposizione del Cin è importante rispettare le normative urbanistiche e paesaggistiche.

Le sanzioni

Chi non utilizza o non espone il CIN negli annunci di locazione: da 500 a 5.000 euro per violazione;

Chi non presenta la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) presso lo sportello SUAP del Comune di ubicazione: da 2.000 a 10.000 euro;

Chi offre locazioni senza rispettare i requisiti di sicurezza: da 600 a 6.000 euro;

Chi non possiede il CIN: da 800 a 8.000 euro.

I controlli verranno effettuati dalla polizia municipale e le entrate derivanti da eventuali sanzioni andranno al Comune di pertinenza per finanziare progetti legati al turismo e alla gestione dei rifiuti. 

Cin non ancora attivo

Poiché la procedura telematica di assegnazione del Cin da parte del Ministero del turismo non è ancora entrata in esercizio, gli obblighi e le sanzioni in materia di Cin si applicheranno a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Prima della suddetta pubblicazione, i titolari delle strutture ricettive e i locatori o gestori di unità immobiliari adibiti a locazioni turistiche brevi sono tenuti a rispettare le normative regionali attualmente vigenti e a continuare ad utilizzare il Codice regionale o provinciale ove previsto. Nel caso di nuove strutture o nuove attività di locazione breve, dovranno richiedere l’assegnazione di tale codice all’ente territorialmente competente.

Nuovi obblighi per i gestori dei portali di intermediazione

La direttiva UE DAC7 Comunicazione delle transazioni nel registro nazionale scopo: combattere l’evasione fiscale nel settore degli affitti brevi rendendo più semplice il monitoraggio; garantire il pagamento delle tasse. La direttiva UE DAC7 prevede l’obbligo per i gestori di portali di intermediazione (come Airbnb o Booking) di comunicare le proprie transazioni all’apposito registro nazionale di ciascuno Stato membro, allo scopo di creare un unico database europeo.

Le informazioni da trasmettere devono avvenire solo alla presenza di un corrispettivo e si riferiscono ai i dati utili a identificare il venditore e il corrispettivo versato. È inoltre necessario indicare: •L’indirizzo degli immobili; •Il numero di iscrizione al registro catastale; •Il numero di giorni di locazione. In caso di mancata comunicazione, è prevista una sanzione da 2.000 a 21.000 euro, che viene ridotta della metà se le informazioni risultano incomplete o inesatte. Il gestore deve trasmettere tutte le informazioni richieste entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello a cui si riferisce la comunicazione. La prima scadenza per l’invio dei dati relativi agli affitti brevi è scattata il 31 gennaio 2024, prorogata al 15 febbraio.