Giovedì, 23 Settembre 2021
Economia

Superbonus un anno dopo, l'esperto: "Buoni risultati. Si può richiedere anche per garage, ruderi e pertinenze"

Angeli: "In edilizia, la domanda supera l’offerta, nel senso che gli studi tecnici sono tutti sovraccarichi di progetti, le imprese. Non succedeva dagli anni Novanta"

A più di un anno dall’entrata in vigore del decreto Rilancio (DL 34 del 19 maggio 2020) e quindi dell’introduzione del famoso Superbonus 110%, come stanno andando le cose in edilizia? I cantieri saranno partiti davvero o si sarà trattato di uno dei soliti esperimenti della politica italiana? 
Sembrerebbe di no, perché di gru in giro cominciano a vedersene molte, anche nella nostra provincia.
Per saperne di più siamo tornati a parlare con Cristian Angeli, ingegnere esperto di Sismabonus.
cristian angeli-5"La gente ha capito che si tratta di una opportunità davvero irripetibile, che si porta dietro tanti vantaggi per mettere a nuovo le proprie abitazioni dal punto di vista della sicurezza, degli impianti e del risparmio energetico. Si può dire che oggi, in edilizia, la domanda supera l’offerta, nel senso che gli studi tecnici sono tutti sovraccarichi di progetti, le imprese (soprattutto quelle disponibili a fare lo “sconto in fattura”) sono introvabili e i materiali sono diventati difficili da approvvigionare, oltre che molto cari. Non succedeva dagli anni ’90. Ma questo non deve scoraggiare nessuno. Tutti speriamo in una proroga delle scadenze, che secondo me ci sarà".
È stata fatta chiarezza dal punto di vista normativo?
"Si, ormai il quadro è completo. Oltre ai decreti attuativi sono state pubblicate varie circolari dell’Agenzia delle Entrate e decine (forse centinaia) di “risposte ad istanze di interpello”, tramite le quali il Fisco è entrato nel merito di casi pratici sottoposti dai contribuenti e ha spiegato come fare. Tuttavia è evidente che si tratta di una materia complessa e mutevole, probabilmente in evoluzione, che richiede studio e aggiornamento quotidiano, soprattutto da parte dei professionisti".
Pochi giorni fa è entrata in vigore anche la CILA-Superbonus, ovvero una procedura amministrativa semplificata che permette di velocizzare l’avvio dei cantieri connessi al 110%.  È vero che chi ha un magazzino, un garage o un rudere, grazie al Superbonus, può trasformarlo in una abitazione?
"Verissimo. Qualora sia consentito dagli strumenti urbanistici e siano rispettati tutti i requisiti fissati dall’Agenzia delle Entrate, è possibile demolire e ricostruire, oppure ristrutturare un immobile di qualsivoglia categoria catastale per trasformarlo, mediante un cosiddetto “cambio di destinazione d’uso”, in una unità residenziale. Ciò che è importante in questi casi è che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente la conversione del fabbricato in abitativo (categoria catastale A).
Io stesso ho analizzato vari casi di magazzini e di stalle che verranno trasformati in abitazioni fruendo del 110%, alcuni qui in provincia di Arezzo. 
Questa possibilità è concessa anche per le cosiddette unità collabenti, ovvero per i ruderi… Una gran bella occasione per il nostro territorio, che è ricco di immobili abbandonati a se stessi".
Con il Superbonus possono anche essere ristrutturate le pertinenze. Ma nello specifico, cosa sono?
"Le pertinenze sono semplicemente tutti quegli immobili “a servizio ed ornamento” di un edificio residenziale. Esempio tipico di pertinenze sono l’autorimessa o il magazzino, oppure la cantina o il deposito attrezzi. Ci sono dei requisiti ben precisi che devono essere verificati per poter considerare un immobile “pertinenziale” a un altro, ma in tal caso, una volta accertati i requisiti dal punto di vista catastale e “oggettivo”, è possibile estendere il Superbonus, che di regola vale solo per le abitazioni, anche a questa tipologia di immobili. Addirittura nel caso dei condomini le pertinenze “interne” al fabbricato (per capirci il garage posto al piano interrato o le cantine), determinano un aumento del massimale di spesa. Ad esempio se il condominio è composto da 5 appartamenti e da 5 garage pertinenziali, il massimale di spesa per il Sismabonus, da spendere per interventi di rinforzo strutturale, sarà pari a 96.000euro moltiplicati per 10, ovvero quasi un milione di euro".
Ci sono aretini che hanno già terminato dei lavori fatti grazie al Superbonus?
"La burocrazia in Italia è sempre una brutta bestia, quindi all’inizio non è stato facile partire con questi lavori. Personalmente sto seguendo anche un paio di casi prossimi alla conclusione e devo dire che, in entrambi, è andato tutto liscio e i proprietari sono soddisfatti. In un caso si tratta di un intervento di miglioramento sismico di un edificio esistente, in un altro di una demolizione e ricostruzione fatta da una società immobiliare (il cosiddetto Sismabonus-acquisti). In entrambi le imprese costruttrici hanno fatto lo sconto in fattura ai committenti.

Ma non bisogna cantar vittoria perché i controlli dell’Agenzia delle Entrate potranno avvenire per i prossimi otto anni, quindi un po' di suspance rimarrà. 
Io credo però che se si opera in modo chiaro e professionale, seguendo tutte le istruzioni che sono state fornite, grossi problemi non ce ne saranno per nessun"o.

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