"Assalto" alle banche per rinegoziare il mutuo. I commercialisti: "Aretini, seguite questi consigli"

"L'inflazione è scoppiata in maniera importante e di conseguenza gli aumenti si stanno riflettendo anche sulle rate del mutuo".

Roberto Tiezzi è presidente dell'Ordine dei Commercialisti ed Esperti contabili della provincia di Arezzo e prova a dare alcuni consigli ai tanti aretini che, da qualche settimana, stanno cercando di orientarsi sui mutui casa accesi. In particolare, chi aveva scelto un prestito con tasso variabile deve fare i conti con l'impennata dell'Euribor, che costituisce la parte variabile dell'interesse. Spesso l'avvento del 2023 ha coinciso con una rata decisamente più pesante da pagare per i mutuatari. E così in molti stanno cercando di prendere un appuntamento in banca per ridiscutere i termini dell'accordo. "Però prima - sostiene Tiezzi - è bene chiarire alcuni punti, in modo da orientarsi. Non esiste una formula unica, valida per tutti. Bisogna valutare caso per caso".

Mutui a tasso variabile: cosa dice la Legge di Bilancio 2023

Anzitutto per coloro che hanno acceso un mutuo ipotecario per l'acquisto o la ristrutturazione della casa c'è una possibilità aggiuntiva. "Le banche - spiega Tiezzi - devono infatti tenere in considerazione le richieste dei mutuatari. C'è scritto nella Legge di Bilancio 2023. Entro l'anno si può passare dal tasso variabile al fisso senza costi. Prima la banca poteva rifiutarsi di discutere, ora no. Ma servono tre requisiti fondamentali: il mutuatario deve avere un Isee inferiore ai 35mila euro, un importo residuo da pagare sotto i 200mila euro ed essere in regola con i pagamenti. Diciamo che è un segnale importante per le famiglie: le banche sono tenute a prendere in considerazione ogni richiesta".

Mutuo a tasso fisso o variabile: quale scegliere?

Non è però detto che il mutuo a tasso fisso sia più conveniente di uno a tasso variabile. Di certo, ci sono stati anni molto favorevoli al tasso variabile e chi aveva acceso un mutuo del genere qualche anno fa ha goduto, fino al 2022, di condizioni estremamente vantaggiose. Con l'inflazione e l'innalzamento dei tassi di interesse adesso potrebbe essere favorito chi ha scelto il fisso. Ma la vera domanda è: quale scelta operare per il futuro? 

"In teoria - dice Tiezzi - se il mutuo è di breve durata, il tasso variabile conviene. Se è trentennale, come la maggior parte dei mutui sulla casa, dà più garanzie un tasso fisso. Questa è una regola generale, ma bisogna vedere i casi specifici e il momento del mercato. Ad esempio, adesso che i tassi si sono innalzati bisogna considerare che la quota interessi, maggiore in una fase iniziale di un mutuo, può esplodere. Quindi: prima di vedere quale scelta operare bisogna vedere in che fase siamo del nostro mutuo: all'inizio, nella parte centrale o alla fine?".

Mutuo: rinegoziare, sostituire o fare la surroga

Qualora si decida di recarsi in banca, inoltre, bisogna anche essere consapevoli delle mosse che si possono fare.

"Sono essenzialmente tre. La prima - continua Tiezzi - è la rinegoziazione del mutuo. Come ad esempio passare dal tasso variabile a quello fisso, che è un'operazione gratuita e ripetibile all'infinito. Si possono inoltre allungare i tempi di estinzione, ridurre la rata, etc. Però non è detto che la banca dica di sì, a meno che non si soddisfino le condizioni della Legge di Bilancio". Se la banca non presta ascolto alle richieste, è possibile fare un'altra mossa. "Chiedere la surroga del mutuo. In questo caso bisogna trovare una banca disposta a subentrare alla precedente. In sostanza, si cambiano banca e condizioni del contratto. Va detto che il nuovo mutuo può offrire vantaggi, ma magari ci sono spese da sostenere per effettuare il passaggio. Anche in questo caso occorre valutare bene. Con un mutuo molto lungo da pagare, le spese a cui si va incontro incontro sarannno ben ammortizzate. Se si è agli sgoccioli magari la surroga non è conveniente". C'è, infine, la terza via. "È quella della sostituzione del mutuo. Si estingue l'attuale e se ne accende uno nuovo con lo stesso istituto di credito. Nuovi tassi, nuova durata e nuove rate. Anche in questo caso ci sono costi da sostenere, come quelli notarili. Occorre riflettere: ogni situazione è diversa e vanno ponderati costi/benefici".

Il primo passo da compiere

Qual è il primo passo da compiere? "Anzitutto - conclude Tiezzi - valutare se siamo compatibili con i requisiti richiesti dalla Legge Bilancio 2023. Perché può essere una buona occasione per ottenere condizioni più vantaggiose. E poi magari farsi assistere da uno specialista competente, un commercialista, che può consigliare la miglior strada da intraprendere".