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Mercoledì, 30 Novembre 2022
Non solo Fisco

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A cura di Enrica Cherici

Cambia il Superbonus 110%: oggi scade per i grandi condomini aretini

Lavoro serrato in questi giorni per rispettare le scadenze dei lavori e dei pagamenti con il Superbonus 110%, perché sta per cambiare molto

C'è fermento nei professionisti che stanno seguendo i cittadini aretini nel portare avanti le pratiche e/o i cantieri legati al Superbonus 110%. Con il Decreto Aiuti appena pubblicato in Gazzetta Ufficiale e che sarà trasformato in legge nei prossimi 60 giorni, la misura introdotta dal Governo Conte ormai due anni fa, subirà drastiche modifiche per tutta una serie di categorie e con il passare del tempo sarà sempre meno "super". 

La condizione che appare meno agevolata in questo momento è quella dei grandi condomìni, di cui sia il centro che la periferia della città di Arezzo è ricca. Se non hanno ancora avviato i lavori, non hanno depositato la pratica, il tempo per loro è praticamente scaduto, come spiega Massimiliano Brogi dell'Ordine dei dottori commercialisti nell'ultima puntata di NonSoloFisco, la trasmissione realizzata in collaborazione con Arezzo Notizie. 

In generale si può affermare che il superbonus scende al 90% dal 2023, sia per i condomìni che per le abitazioni unifamiliari, anche se con varie eccezioni e casi differenziati.

La scadenza di oggi

Per qualcuno ci sarà il 110% anche il prossimo anno. Diventa, però, fondamentale rispettare un paletto per le comunicazioni di inizio lavori per il superbonus (Cilas): andranno presentate entro il 25 novembre. In più, nei condomini, diventa essenziale la delibera che approva l’esecuzione dei lavori di ristrutturazione. Dovrà essere adottata «in data antecedente al 25 novembre». Quindi, la data chiave oggi, 24 novembre, e non più la data di entrata in vigore del decreto, come il governo aveva spiegato all’inizio.

Soprattutto questa scadenza sarà molto difficile da centrare. Per convocare un’assemblea, infatti, sono necessari per legge cinque giorni di anticipo obbligatorio. In caso contrario le delibere diventano annullabili. Vuol dire che un solo condomino in disaccordo con il 110% avrebbe gioco facile ad impugnare la delibera, bloccando i lavori.

Chi non riuscirà a salvare le vecchie regole dovrà fare i conti con un’agevolazione totalmente cambiata: i piani finanziari alla base delle ristrutturazioni andranno rivisti di conseguenza. Per il 2022 si resta al 110%, ma cambia tutto nel 2023. L’incentivo scende al 90%, che calerà ancora nel 2024 (70%) e nel 2025 (65%).

Abitazioni unifamiliari

Villette e loft dovranno fare i conti con almeno tre scenari. Il primo è quello dei soggetti che abbiano completato almeno il 30% dei lavori al 30 settembre. Per loro, finora, c’era tempo fino al 31 dicembre per pagare i lavori ottenendo il 110%; si potrà, invece, arrivare fino al 31 marzo. Il secondo scenario è quello dei soggetti che, in questi immobili, effettuano spese nelle ultime settimane del 2022. Per loro ci sono solo i bonus minori; il 110% si è fermato il 30 giugno. Dal primo gennaio 2023 ricadiamo nel terzo scenario delle unifamiliari. Potranno effettuare lavori con detrazione al 90% solo i soggetti che rispettino due requisiti principali: dovranno intervenire sull’abitazione principale e dovranno avere un reddito che, in base al conteggio del quoziente familiare, non superi i 15mila euro. Altro limite: saranno ammesse solo le spese effettuate da titolari di diritti reali sull’immobile. Esclusi, quindi, locatari, comodatari e, probabilmente, i conviventi.

Farà, così, l’esordio il nuovo quoziente familiare: consisterà nel dividere la somma dei redditi del nucleo per un coefficiente calcolato sul numero di componenti. Il contribuente vale uno, come il coniuge, un familiare vale 0,5, due familiari uno e tre o più familiari due. Rispetto all’Isee, non si tiene conto dei patrimoni.

Esempio di calcolo del nuovo quoziente familiare

Ipotizziamo un nucleo familiare composto dai due coniugi e due figli. Al numeratore si pone la somma dei redditi annui dei componenti il nucleo pari a 42.000,00. Al denominatore si calcola i familiari, uno per ogni adulti, o,5 per ogni figlio, quindi si avrà 42.000 : 3 = 14.000. Risultando quindi il reddito familiare pari a 14.000,00 euro si può accedere al regime agevolativo.

La cessione dei crediti

Infine, c’è la manovra sulla cessione dei crediti, già criticatissima. Per gli interventi di superbonus, i crediti ceduti potranno essere spalmati in dieci anni (dagli attuali quattro). In questo modo, diventano più gestibili perché, in teoria, gli acquirenti possono contare su una capienza fiscale maggiore. Il problema, però, è che allungando i tempi aumenta il costo finanziario delle operazioni. Per le banche questo allungamento rappresenterebbe una perdita; per le imprese che vendono crediti, invece, ci sarebbe da sopportare un onere extra. I crediti sarebbero, cioè, venduti a circa il 20% in meno rispetto ad ora.

Stop al bonus facciate, avanti il sismabonus

Il prossimo 31 dicembre,  andranno in scadenza il bonus facciate al 60% e il bonus barriere architettoniche al 75 per cento. Oltre all’ultima appendice del sismabonus acquisti al 110%, per gli immobili demoliti e ricostruiti. Mentre resterà in vita il bonus mobili, ma con un tetto di spesa molto meno conveniente: passerà da 10mila a 5mila euro.

La scadenza più significativa riguarda il bonus facciate, lo sconto al 60% (nel 2021 era del 90%) dedicato al ripristino del decoro architettonico degli involucri degli immobili. A fine anno terminerà il suo percorso, anche se, una volta effettuati i pagamenti, sarà possibile chiudere i lavori successivamente. Come sempre per i bonus edilizi, infatti, vale il principio di cassa. Quindi, è essenziale soprattutto guardare alle date dei bonifici..

Resterà fino al 2024 la detrazione base del 50% per le ristrutturazioni, da dividere in dieci quote annuali. Stessa scadenza per l’altro grande attore del mercato dei bonus casa: l’ecobonus. Resterà per oltre due anni (salvo modifiche, che il governo sta ipotizzando) in tutte le sue versioni. Si parte dal 50 e 65% (a disposizione tra gli altri per le caldaie, a seconda del tipo di impianto), per arrivare al 70-75% dedicato alle riqualificazioni globali degli edifici e all’80-85% per i lavori combinati alla messa in sicurezza sismica. Su questo fronte, è già confermato fino a tutto il 2024 il sismabonus (che può arrivare all’85% nella sua versione più generosa), che si intreccia anche con il superbonus.

Condomini

Bonus ridotto al 90% senza prenotazione. Per i condomìni che alla data del 25 novembre hanno comunicato la Cilas e, in data antecedente, hanno adottato la delibera sui lavori: • superbonus al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023; • superbonus ridotto al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025. Per gli altri condomìni: • superbonus al 110% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022; • superbonus ridotto al 90% nel 2023, al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025

Abitazioni singole

Due regimi per villette e unità indipendenti. Per chi il 30 settembre scorso ha effettuato il 30% dell’intervento complessivo: • superbonus al 110% per le spese fino al 31 marzo 2023 (per chi non è arrivato al 30%, scadenza il 30 giugno 2022). Per chi avvia i lavori dal 1° gennaio 2023 su un’unità di cui sia proprietario o titolare di diritto reale: • superbonus al 90% fino al 31 dicembre 2023 a patto che la casa sia abitazione principale e il beneficiario abbia un reddito di riferimento non superiore a 15mila euro

Edifici da 2 a 4 unità familiari

Incentivo prenotato come in condominio. Per l’unico proprietario o i comproprietari persone fisiche di un edificio da 2 a 4 unità che al 25 novembre hanno comunicato la Cilas: • superbonus al 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;  • superbonus ridotto al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025. Per chi non rispetta il requisito di prenotazione: • 110% entro il 31 dicembre 2022; • 90% nel 2023, poi 70% nel 2024 e 65% nel 2025

Zone terremotate

L'aliquota resta al 110% fino a fine 2025. Interventi su tutti i tipi di immobili agevolati dal superbonus, effettuati nei Comuni colpiti da terremoti verificatisi dal 1° aprile 2009, in cui è stato dichiarato lo stato di emergenza, su edifici danneggiati dal sisma: • superbonus al 110% sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, solo per la parte eccedente l’eventuale contributo per la ricostruzione; • 110% fino al 31 dicembre 2025 con spesa maggiorata del 50% se rinuncia al contributo per la ricostruzione

Case popolari

Verifica sui lavori eseguiti a giugno ’23. Interventi eseguiti da istituti case popolari (comunque denominati), compresi quelli di persone fisiche sulle singole unità nello stesso edificio, e cooperative edilizie a proprietà indivisa su immobili dalle stesse posseduti e assegnati ai propri soci, per i quali alla data del 30 giugno 2023 sarà stato eseguito almeno il 60% dell’intervento complessivo: • superbonus al 110% fino al 31 dicembre 2023 (per chi non sarà arrivato al 60%, scadenza al 30 giugno 2023).

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